Недвижимость на Адриатике. Недвижимость в Испании.

Покупка и продажа недвижимости в Испании.

Цены на жилье в Испании значительно уступают ценам на недвижимость в Европе при одинаковом качестве строительства. Это объясняется тем, что Испания - страна развивающаяся, недавно вступившая в ЕЭС.

Выбор жилья огромен. В зависимости от денежных средств, которыми Вы располагаете, Вы можете выбрать новое жилье или жилье из "вторых рук", значительно уступающее новому в цене. Виды недвижимости также очень разнообразны.

Вы можете купить квартиру в многоэтажном доме - апартаменты, которые располагаются в курортной зоне городов, вдоль пляжей и иногда в компактных урбанизациях, но не высокой этажности. Часто строятся и покупаются для дальнейшей сдачи в аренду. Различаются по количеству спален. Студия - самый простой вариант квартиры с одним большим помещением, которое служит и спальней и гостиной с санузлом, естественно, отдельно. Стоимость апартаментов зависит от площади, количества спален, близости от моря и центра города, размера лоджии или террасы, наличие общего бассейна, гаражей или стоянок, своей зоны отдыха, престижности. В многоэтажном доме верхние этажи обычно дороже, в основном на них располагаются "пентхаузы" и "дуплексы" (двухэтажные квартиры). Надо заметить, что в Испании отсутствуют так называемые "типовые" проекты., все дома, даже многоэтажные отличаются большим разнообразием экстерьера, внутренней планировки и отделки.

Большим спросом пользуются бунгало - 1- и 2-х этажные дома, на двух или более хозяев, с раздельными входами и участками, расположенные в ряд, с небольшим участком земли, террасами и соляриями, расположенные как в городе, так и в пригородах. Участки вокруг дома небольшие, бассейны как правило общие на несколько домов.

Коттеджи, виллы - отдельно стоящий дом с участком земли, как правило, с бассейном. Стоимость виллы значительно зависит помимо площади постройки, от площади участка и стоимости самой земли. Стоимость на землю может сильно различаться в разных районах и ощутимо растет в последнее время. В поселках иногда строят виллы на небольших участках, что приближает их по стоимости к бунгало. Вы можете построить его по собственному проекту. Выбор моделей коттеджей огромен.

Приобретение недвижимости в Испании дает Вам право на получение годовой шенгенской мультивизы с правом пребывания в Испании 180 дней в году в любой удобной для Вас временной разбивке, но не более 90 дней подряд.

Ипотечный кредит

Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования 50-70 %. Обычный срок кредитования 10-20 лет под 4,5-5.5 % в зависимости от банка. Вы можете выбрать ежемесячную или ежеквартальную форму погашения. Для оформления кредита Вам необходимо предоставить следующие документы:

загранспаспорт;
справку о зарплате по месту Вашей работы или справку о доходах, например доход по акциям (по испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30 % Вашего месячного дохода);

Оценка банком стоимости жилья занимает 2-7 дня.

Если Вы оформляете ипотеку на строительство дома (до его завершения), то для получения кредита необходимо заранее оформить Эскритуру на земельный участок (главный официальный документ, заносящийся в Регистр собственности).

Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем начинает снимать ежемесячно или ежеквартально суммы в погашение с Вашего счета. Если вдруг на Вашем счету не оказалось средств для уплаты очередного взноса, банк повысит процентную ставку за просрочку платежей. Если Вы не можете уплатить очередной взнос в течение 2-3 месяцев, банк забирает (через суд) Ваш дом себе.

Если Вы решили вернуть кредит раньше оговоренного срока, необходимо уплатить банку 1% от суммы преждевременного погашения.
Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и фиксируется в Регистре собственности.

Покупка прямая

После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель оплачивает 10 % от стоимости недвижимости, тем самым, резервируя недвижимость за собой. При чем покупатель заранее должен получить в местной полиции N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем открыть банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться путем трансферций приобретенная недвижимость.
Далее в течение месяца оформляется Эскритура. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи.

После подписания Эскритуры Ваша собственность регистрируется в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится около трех месяцев.

Расходы, связанные с приобретением недвижимости:

нотариальные расходы;
расходы на регистрацию в Регистре собственности;
налог на добавленную стоимость (7 %), который уплачивается только при прямой покупке;
налог на документальное оформление юридических актов (0,5 %);
налог Plus Valio - муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент ее продажи (устанавливается местной Мэрией);
передаточный налог (7 %), который уплачивается только при приобретении недвижимости из "вторых рук".

Суммарно все затраты по оформлению покупки составляют около 9 % от стоимости недвижимости, заявленной в Эскритуре. Ипотечный кредит увеличивает эти затраты на примерно на 12 %.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи невелики. В среднем семья из трех-четырех человек тратит на электричество, воду и газ приблизительно 600 евро в год.

Сдача внаем Вашей собственности

С юридической точки зрения Ваша собственность должна быть зарегистрирована в Министерстве туризма и необходимо заполнять налоговую декларацию об отчислениях в местный бюджет.

Возмещение Ваших расходов за счет аренды может оказаться очень существенным, поэтому очень важно, чтобы это происходило юридически правильно, а управление собственностью было на профессиональном уровне.

Ниже приведена примерная раскладка по расходам и процентам

из расчета, что некая квартира стоит 90.000 евро (2 спальни, салон, американская кухня, санузел, балкон, близко к центру города 5 мин, полностью меблированная новой! мебелью, до моря 5 мин пешком).

1. При оформлении купли-продажи

налог на Документальные юридические акты = 900,00 евро
НДС = 6.300,00 евро
Регистр = 216,36 евро
Нотариус = 372,63 евро
Администрирование (выполнение всех бумажных работ) = 180,30 евро - фикс.

Итого расходов по купле-продаже = 7.969,29 евро.

2. Расходы по ипотеке, при условии кредитования на сумму 45.000,00, т.е. 50 %

налог на Документальные юридические акты = 695,00 евро
комиссия по открытию кредита = 135,00 евро
оценка, таксация = 160,35 евро - фикс
нотариус = 351,59 евро
администрирование = 180,30 евро - фикс
регистр = 141,24 евро

Итого расходов по ипотеке = 1.663,48 евро.

3. Платежи коммунального характера

свет = 60 евро/мес (720 евро/год)
вода = 40 евро/мес (480 евро/год)
comunidad = 150 евро/год
налог на недвижимость = 0,8 % от стоимости (720 евро/год)
управление и обслуживание = 60 евро/мес (720 евро/год)

Итого по расходам = 2.790,00 евро/год или 232,50 евро/мес (все расчеты приблизительны!)

4. Расходы по проезду для просмотра или оформления

авиабилет = 300 евро (цена зависит от периода и авиакомпании)
страховка = 1 евро/сутки
трансфер аэропорт-отель-аэропорт + переезды на месте = среднем 50 евро/человека
виза = 150 евро/чел (дети, вписанные в паспорт, 75 евро/человека)
проживание (7 ночей) отель 3* с завтраком и ужином (не высокий сезон) = 245 евро/чел при двухместном размещении

Итого расходов (пребывание 8 дней/7 ночей) = 753 евро/чел
При желании, возможно более дешевое размещение, наличие собственной шенгенской мультивизы и страховки, пребывание меньшее количество дней.

5. Сдача внаем данной недвижимости

Сдавать жилье можно, если на год, то в среднем:

350-400 евро/мес (не в туристической зоне) = 4.200-4.800 евро/год;
500-600 евро/мес (в туристической зоне) = 6.000-7.200 евро/год.

Сдавать жилье можно на определенные периоды. В период высоких сезонов (июль-сентябрь и декабрь-январь) стоимость недели составляет 600 евро.
Определение цены зависит от конкуренции на рынке недвижимости, наличи кондиционера, спутникового ТВ, расположения апартамента, вида из окна, бассейна и парковки, расстояния до ближайших супермаркетов.
Так же необходимо знать, что в среднем по статистике в Испании на побережье, цена на недвижимость увеличивается в год на 15 %.

Название	Место	Кол-во спален	Пл-дь	Бассейн	Цена, EURO
Лот 220	Пиномар	0	38	Нет	51 000
Лот 222	Ла Мата	1	50	Нет	75 900
Лот 229	Камп эн Аквамарина	2	75	Есть	177 000
Лот 230	Лос Альтос де Кампоамор	2	65	Есть	102 000
Лот 232	Мира Флорес	2	65	Нет	150 700
Лот 256	Ла Мата	2	0	Есть	106 000
Лот 258	Плайя Фламенка	2	0	Есть	113 800
Лот 260	Гвардамар	2	0	нет	130200
Лот 265	Вилламартин	0	0	Есть	159 600
Лот 273	Торребланка	3	0	Нет	118 400